모하비의 미국 이야기 12 ( 미국의 부동산 )

                모하비의 미국  이야기 12 ( 미국의 부동산 )


  고국을 떠난지 어느듯 1년 8개월이 되고 있는 요즈음 한국에는 여름 장마와

더운 날씨에 건강을 유지하느라 고전 분투하실 정겨운 얼굴들을 그려 본다.

작년 여름에는 미국을 적응하느라 계절이 바뀔 때 마다 긴장하며 미국 알기에 최선을 

다 하였다면, 올 여름은 한국적인 관습을 생활속에 정착시키며 미국에서 내 집 

마련의 꿈을 이루어 미국의 부동산에 대한 이야기로 여러분의 안부를 대신해 본다.

 

미국의 부동산 구매는 다민족의 공동체답게 원하는 구비서류를 잘 갖추고 

개인의 신용에 무리가 없다면 누구나 어렵지 않게 부동산을 매입할 수 있다.

미국의 모든 아파트는 월세가 대부분이고 단독 주택의 경우도 월세를 주는 경우가 있지만 

전세라는 개념이 없는 것이 우리나라와 크게 다른점이다. 한국은 집을 팔고자 하면 부동산 

중개소에 먼저 의뢰를 하지만 미국은 개인이 직접 또는 부동산 중개소을 통하여 팔려는 

집 앞에 큰 팻말을 세운다. 한국은 집을 사고자 할 때도 역시 부동산 중개소를 찾지만 

미국은 길을 가다가도 집 앞의 팻말을 보면 알 수 있고 이를 보면 어느 부동산에 의뢰한 

것인지 담당 중개인 연락처와 집에 대한 간단한 정보가 있다. 사려고 하는 사람도 부동산 

중개인을 선정하여 집을 살 때까지의 절차를 의뢰하면 순조롭게 매매가 이루어진다. 

그래서 미국은 셀러와 바이어 각각의 부동산 의뢰인이 따로 있어 매도인과 매수인의 

직접적인 통화나 만남이 거의 없이 집 매매가 이루어진다. 모든 사항은 각자가 의뢰한 

부동산 중개인을 통하여 서류에 서명하고 의견도 말할 수 있다. 집 매매에 따른 

문제점이 발생되면 각각의 중개인이 책임지게 되어 철저하고 세심하게 설명해 준다.

 

 

나는 작년 2006년 겨울부터 집을 보러 다녔고 12월 초에 마음에 드는 집을 찾았지만 

외국인으로서는 집 가격의 30%에 대한 현금이 있어야 한다는 것을 뒤 늦게 알고 적은 

현금으로 집을 사겠다는 나의 무모함에 봉착하여 그만 포기하게 되었다. 그러나 내 

부동산 중개인은 나의 뜻을 알고 내가 원하는 가격대(5~6억)의 매물들을 보여 주었다. 

미국은 양쪽 중개인과 함께 팔려는 집의 내부를 볼 수 있고, 부재 중일 때는 매도인측 

중개인 없이도 현관 앞에 비밀번호로 설치된 열쇠 보관함을 통하여 매수인측 중개인이

보여 줄 수도 있다. 여러 집을 보러 다니면서 각 민족별 사는 모습을 구석구석 볼 수 

있었던 것이 좋은 체험이었고 비록 미국에 살지만 각 민족마다 사는 모습은 저마다 

자기 나라 관습대로 살고 있었다. 내가 본 매물의 대부분이 50~60년 전에 지어진 낡은 

집이라 나의 상상을 실망시키기 충분하여 부동산 중개인에게 그만 보겠다고 하고 

대신에 나 혼자 집의 외관과 위치를 먼저 보고 인터넷으로 검색 후 연락하겠다고 했다.

또 내가 사는 지역은 LA 타운의 근교라는 지리적, 사회적 특색으로 집 값이 미국의 

어느 지역보다 비싸다는 것을 실감하여 LA의 비싼 집 시세를 실감 하였다.

 

이렇게 되고 보니 집 장만은 점점 멀어지고 더 좋은 집을 보니 구입가는 내 예상을 

초월하여 꿈이 현실로 되기가 힘들었다. 그래서 나는 집 구입의 몇가지 기준을 세웠다.

아이들 초, 중, 고등 학교의 거리가 가깝고, 시끄러운 도로 변이 아니며, 골목 

골목으로 많이 들어가지 않고, 집 지어진 년도가 30년 이하이며. 주변 환경이 안전하고, 

가격대는 6억 이하로 정했다. 이러다 보니 아이들 학교 관할 구역에서 가장 좋은 곳이 

아시아인들이 밀집해 있고 동네 전체를 경비해 주는 한 지역으로 국한 되었다. 이 동네는 

30년 전에 지어 당시의 주인들이 지금까지 살아서 이곳의 매물이 거의 없음을 알게 되었다. 

월세를 주지 않고 주인이 살아서 인지 각양 각색의 정원 관리가 정성의 손길이 보였다.

관심을 가지고 보면 집 외관만 보아도 주인이 사는지 세입자가 사는지 쉽게 알 수 있었다.

 

이 동네는 중, 고등 학교 학군(매그넷(월반)이 있는 학교)이 좋고, 고속도로와 2분 거리의

교통도 편리하며, 조용한 지역이다. 그래서 가격도 타 동네와는 1억 정도 비싼 시세였다. 

나는 "부자 아빠 가난한 아빠" 저자의 실천대로 일주일에 2번 정도 이 동네로 드라이브를 

즐겼고 그러던 5월 초순에 집을 팔겠다는 팻말을 발견했다. 산책 나온 옆 집 주인의 말은

팻말이 걸린지는 일주일 되었고 현재 세입자가 살며 집 주인은 필리피노라고 했다. 

다음날 집을 구경한 결과 내부 구조도 마음에 들었다. 나의 한국인 부동산 중개인과 팔려는 

중남미계 중개인인 두 중년 여성의 본격적인 밀고 당기기의 협상이 있었고 미국의 느리게 

문화는 부동산법도 예외가 아님을 확인하듯이 2주 후에 팔겠다는 답이 왔다. 매도인이 

둘 이상일 때는 더 높은 가격을 제출한 사람에게 집을 판다. 일단 낙찰이 되면 집 구매가의 

현금 지불금의 10%를 계약금으로 현금과 동일한 개인 수표격인 체크로 주어야 한다. 

이 체크의 거래는 항상 은행으로 통하기 때문에 영수증이 따로 주고 받을 필요가 없다.

 

나는 한국 은행에서 이 집은 매도인이 부부 공동의 명의인 관계로 누락된 매도인 아내의 

신분증을 추가로 보내라는 통보를 받았고 이를 안 나의 중개인은 매도인의 중개인에게 

연락했고 그 중개인이 다시 매도인에게 연락하여 신분증 복사본은 이 절차로 내 손에 오는데

3일이 걸리는 느린 문화의 본보기를 보였다. 우리의 관습은 매수인이 직접 매도인에게 바로

전화 한 통화로 팩스나 이메일로 받으면  몇 시간 내에 끝날 일이다. 우리도 미국의 느린

절차를 이해하기 어렵지만 그들 또한 우리의 빠른 절차를 이해하지 못함은 피차일반이다.

 

이것으로 매수인은 집에 대한 감정과 하자 점검을 위해 사전 예약하고 집의 외관과 

내부 점검을 요청할 수 있다. 이에 대한 경비는 매수인이 부담하며 집 평수에 따라 

감정비가 결정된다.  이 절차는 미국의 집 대부분이 목조이기 때문에 나무에 벌레가 

먹고 있는지 검사가 필요하고 감정자는 집 안의 설비 안전에도 상세히 검토 후 문제점과 

감정 결과를 매수인과 매도인에게 서면으로 보낸다. 매수인은 집의 문제점을 입주 전에 

미리 알고, 매도인은 현재 자신의 집의 문제점을 인정하고 수리를 마친 후에 양도한다. 

내가 감정을 의뢰한 결과로는 외부 목조의 손상이 보어 집 전체를 천막으로 봉쇄하여 

소독하고 이것이 끝나는데는 꼬박 하루 반이 걸렸다. 소독에 따른 경비는 하자에 

해당하므로 매도인의 몫이다. 이런 소독에는 반드시 경고문을 집 외부의 출입구마다 

표시하여 소독 시행자는 안전에 만전을 기한다. 이런 문구가 없이 누군가가 집에 들어가 

독성에 의한 상해를 입었을 경우에 소송할 수 있는 소송의 나라이기 때문이지만 

다른 한편으로는 인명 보호에 만전을 기하는 민주주의의 기본 뜻을 읽을 수 있어 

흐뭇 하였다. 우리는 한국에서 전혀 볼 수 없는 집을 소독하는 진풍경을 구경했다. 

이런 소독 작업을 할 때 거주인은 소독의 독성을 피해 이틀 정도 호텔에서 머문다. 

 

 

집을 구입하는 절차는 귀찮다 싶을 정도로 세심하고 상세하여 그 집에 대한 이력서를

보는 듯 하였다. 언제 집이 지어졌고, 집의 외부와 내부 설계도 및 집 주변의 환경, 집이 

지어진 후 바뀐 모든 주인의 이름, 매매될 때 마다 당시의 매매가, 누가 언제 집 담보로 

얼마의 대출을 받았고 언제 갚았는지, 심지어 어떤 대인 대물 사고가 있었다는 것 조차 

서면이나 구두로 설명을 받고 이것에 대한 이해를 했다는 서명을 했다. 나의 중개인의 

설명으로 집에 관한 문서의 서명을 50여 장을 하고 한 부는 매도인인 내가 보관했다.

이러면서 어느듯  5월 말이 되었고 미국의 연휴인 메모리얼 데이와 겹쳐 한국의 은행과

미국의 대출 금융사의 송금 승인이 매끄럽지 못하여 속을 태우며 대출 시간을 맞추어야 

하는 긴박함도 있었다. 이것은 미국은 대출 후에 관련 서류를 주는 것이 관례이고 한국은 

모든 서류를 받은 후에 송금 승인하려는 관례에서 나라간의 관습에 한계를 느꼈지만 한국 

은행측이 나를 위해 양보해 주었다. 나는 한국의 외환계 직원과의 통화로 새벽을 밝혔고 

송금 절차를 밟느라 제때에 퇴근도 못한 그 분의 수고에 다시 한 번 감사를 전하고 싶다.

이 외에도 미국의 부동산 법에 문외한인 나를 위해 현지의 여러분들이 수고해 주셨다.

 

한국의 송금이 완료되자 미국의 대출 금융사에서 일이 진행 되었고 서류 검사에 따라 일주일 

만에 집 구매가의 70%에 대한 금액을 나에게 대출해 주겠다는 승인을 받았다. 이 승인을 

받자마자 나의 거래 은행에 가서 첫 계약금을 뺀 30%의 현금을 은행이 개인에게 날인해 주는

은행 체크를 발행 받아서 제출함으로써 잔금 계산이 끝나고 대출금은 금융사가 매도인에게 

직접 전달된다. 대출 금융사의 선정은 매도인이 정하는 우선권이 있기 때문에 매도인측 

부동산 사무실에서 대출에 따른 서명을 대출 직원과 50여장 하였고 나에게도 한 부씩 주었다. 

마침내 총 100 여장의 서명들을 마침으로써 미국에서 내 집 장만을 위한 절차가 끝났다. 

이 서명으로 부동산 매매는 사실상 마무리 되었지만 이렇게 모든 서명을 마친 상태인 

지금이라도 매수인인 나는 이 집을 사려는 마음이 변한다면 서명 후 3일내 기각 할 수 

있다는 대출계의 자상한 설명에 미국이 민주주의의 꽃이라는 매력을 느끼게 했다.

 

대출 조건은 여러가지 방법이 있지만 현재 나의 낮은 신용도와 외국인이라는 취약점으로

대출 이율이 매우 높았다. 나는 집 구매가의 70%를 30년간 이자 원금을 동시에 갚으면서 

시간이 흐를수록 이자는 낮아지고 원금이 높아지는 것을 택했다. 차후에 최선의 개선점은 

신용도를 착실히 쌓아 5년 후에 나의 높은 신용도와 금리가 최저로 내려가는 적절한 

시기를 포착하여 다른 금융사에 현재 높은 이율보다 훨씬 더 싼 이율과 대출 기간도

15년으로 단축하여 현 금융사의 대출금을 일시불로 갚는 방법을 채택할 계획이다. 

미국의 집 구입에는 여러 대출 방식이 있지만 모든 집의 매달 납부하는 대출금은 집 

구입 후 5년간은 이자가 원금의 90% 이상이므로 10년 이상은 팔지 말아야 집 구입으로 

인한 손실을 최소화할 수 있다. 아무런 대책없이 무작정 집을 구입하는 것은 자산 손실의 

첩경이며 대출금 미납은 개인 신용도에도 가장 큰 타격을 받는 돌이킬 수 없는 실수가 된다.  

 

대출금은 매달 지불하게 되고 금액이 많은 관계로 자동이체를 하지 않는 것이 관례이다.

이유는 자신의 은행 잔고를 미리 미리 숙지 못하는 작은 실수로 큰 금액을 한 번 미납 

함으로써 개인 신용도에 치명타를 주기 때문이다. 그래서 미 전역의 대출금 체납일은 

대체로 매월 5일 전후에 있으며 직접 체크를 적어 서면으로 보내는 방법이 자신의 

은행 잔고를 재 확인하여 실수를 가장 최소화하는 최적의 방법임을 알 수 있다.

 

한국의 국적자로서 집을 구매할 경우 자국인 한국에서의 자금을 은행으로 보내기 때문에

한국의 은행에서 원하는 서류와 미국에서 원하는 서류가 각각 따로 있고 외국인으로서

미국의 집을 구매하는데 필요한 서류에 대한 사항은 생각 이상으로 복잡하다.

 

         ======한국 은행에서 요구하는 서류========  

1. 부동산 감정 평가서   2. 부동산 담보 대출 관련 서류   3. 부동산 대리인 자격 입증 서류

4. 2년 이상 체류 목적 입증 서류   5. 부동산 매매 계약서   6. 매도자의 신분증 복사본

 

        ======미국이 부동산 매입에 따른 서류 ====== 

1. 여권, 비자, I-94(미국에 입국한 최근 날짜 확인서) 각각의 복사본    

2. 한국 은행 잔고 증명서 (집 구매가의 30% 이상의 현금 보유 통장)---공증된 영문

          

      ========= 미국 대출 금융권에서 요구하는 서류=========  

1. 한국의 집 주소   

2. 직장 증명서(매달 대출금 지불 능력을 봄)

3. 잔고 증명 (매수인의 미국 은행 잔고---구입가의 30% 이상의 현금 보유)

4. 가스, 전기 영주증 복사본 (미국 거주인 재확인)

5. 미국 신분증(아이디) 복사본

6. 여권 및 미국에 정당한 체류 신분에 관한 서류 복사본

7. 미국 거주지 주소, 아파트 메니저의 이름과 연락처 (월세를 잘 내는지 구두로 신용도 검사)

 

여기서 부동산 관련 수수료에 대한 한국과의 다른 점을 살펴보면 참으로 재미있다.

매수인은 집 장만에 따른 자금 마련으로 힘들다는 것을 감안하여 부동산 수수료가 없고, 

취득세도 없으며, 집을 매입한 시점의 2~3개월 간의 대출금과 재산세도 매도인이 부담해 

준다. 단  매수인이 부담할 한가지는 대출 수수료로 집 값의 3%를 부담 한다. 매도인의 

수수료 부담 사항은 꽤 많다. 양도세, 매도후 1년간 집 하자 보험 가입비, 매수인을 위한 

2개월치 선불의 제산세와 대출금 등 5%의 부동산 수수료 지불이 있다. 그래서 집을 한 번 

팔려면 이런 제반 절차에 따라 매도인은 집 값의 10% 정도를 수수료로 예산해야 하므로 

집 매매에 신중을 기해야 한다. 매도인이 전액 부담하는 5%의 적지 않은 부동산 수수료는

매도인 중개인이 받아서 이 금액의 15%를 자신의 부동산 회사에, 40%를 매수인 중개인에게, 

나머지 45%가 자신의 수입이 된다. 또 매수인 중개인은 40%를 받아서 자신의 소속 회사에

일부를 지불하므로 매도인 중개인이 매수인 중개인 보다 더 많은 수수료를 받는다. 그래서

부동산 중개인은 파는 사람의 중개인이 될수록 수입이 더 많다.  매수인 중개인은 집을 사는 

사람도 언젠가 집을 팔 경우를 대비하여 고객 관리를 잘 해 두는 것이 세일전략 일 수도 있다.

 

미국의 부동산은 대출 절차에 의하여 부동산 거래가 이루어지므로 실세가를 허위로 등록 

할 수 없고 부동산 실세에 대한 의심 자체를 이해하지 못하는 것이 일반인들의 생각이다. 

재산세는 실거래가의 1%를 미 전역이 매년 4월과 10월 중순에 분납하는 것이 일반적이다.

미국의 부동산을 과거의 흐름으로 비추어 거시적으로 살펴 보면 현재  미국의 부동산은 

휴면 상태이다. 3-4년의 휴면 후 1-2년 동안 오르며 계속 반복적인 사이클이라고 한다. 

나는 병아리급 신용도와 낮은 대출금액 및 이자를 높게 받아 외국인으로서 모든 조건이 

불리했지만 나의 필요에 의한 집 구입에 더 중점을 두고 흡족하게 구입하기로 결정했다.  

이런 열악한 조건이지만 긍정적으로 생각해 보면 미국이라는 대국이 나에게 집 구입가의 

70%에 대한 대출을 선뜻 해 주는 미국의 금융계에 감사하는 마음도 들었다.

 

캘리포리아주는 지진 다발 지역으로 지진에 대한 여러가지 안전 조치가 많이 요구된다.

지금까지 1년 8개월 동안 이곳에서 살면서 2번의 강도 높은 지진의 요동을 경험했다.

가스는 지진이 일어날 경우 자동으로 차단되는 장치까지 매도인이 완벽하게 설치해 주었다. 

한국은 이사할 때 공과금 계산을 새 입주자와 구두로 계산하고 공과금에 대한 명의 이전에 

별 문제점을 두지 않지만 미국은 모든 공과금이 개인의 신용도와 밀접한 관계가 있으므로

새 주소로 명의를 이전해야 하고 이전비가 있으며 이전 예약 시간을 오전 또는 오후로 주어 

하루의 반을 집에서 어른이 기다려야 하고 부재중이면 다시 다른 날을 예약해야 한다. 

한국인 사고로는 반나절 동안 공익 직원을 기다리는 것이 바보스럽게 보이기만 하다. 

 

 미국의 모든 공과금에는 주정부세, 교육세, 911세... 등의 다양한 세금이 포함되어 있다. 

이것은 시민에게 복지 기금으로 쓰이게 되고 더 많은 세금 납부자에겐 더 많은 복지 혜택을 

노후에 돌려 주는 제도로 공과금 명의 변경과 주소 변경은 늘 함께 한다. 이와 동일하게 

미성년자인 학생은 집 주소, 학생의 고유 아이디 번호, 학교 주소 등이 각 카운티의

교육구에서 등록하여 관할하므로 한국처럼 동사무소의 전입 신고가 따로 없어도

합법이나 불법에 상관없이 미국 거주자이면 개인의 소재를 쉽게 파악할 수 있다. 

 그러나 미국은 이런 방법으로 불법체류자를 일부러 찾아내어 추방하지는 않는다.

이것은 비록 불법체류자이지만 열심히 세금을 내고 미국의 궂은 일을 미국 시민을 

대신하여 도맡아 해 주는 부분적으로 인정을 해 준다. 그러나 미 정부는 불법체류자를 

결코 묵과하지도 않는다. 이는 사회 범죄 대부분이 불법체류자이고 범죄의 온상이 되기 

때문이며 불법체류자로서 미국법을 어긴 자는 반드시 추방 시키는데도 예외가 없다.

 

한국의 아파트 이사 절차는 새 입주자를 정해야 하고, 전세금을 주고 받고, 공동 관리비 

계산의 복잡한 절차가 있지만 미국은 아파트에서의 이사는 아주 간단하다. 일년 이상 

거주자는 언제든지 한 달 전에 서면을 매니저에게 전하고 이사가면 된다. 서면 내용으로는

새 집 주소, 이사 하겠다는 뜻, 이사 날짜 등이다. 첫 입주시 한 달 선불로 지급된 렌트비는 

청소비와 기물 파손비를 제외하고 새 집 주소로 체크를 보내 주어 환불 받을 수 있다.

미국은 공적인 금전거래는 현금이 아닌 개인 발행 수표격인 체크로 하는 것이 원칙이다.

 

나의 미국서의 이사는 힘겨운 긴 여정이 되었다. 새 집의 공사 일정이 생각보다 오래 걸려 

공과금들을 이전하면서 기존의 아파트 공과금 중지를 일주일 더 연장시키는 문제점, 

작은 두 아이를 더 좋은 중학교로 전학시키는 입학 이상의 복잡한 절차, 새 집에 여러 날의

단수로 정원수와 잔디 복원, 목수설비 공사(1층 화장실 리모델링, 거실을 방으로 만들기, 

부엌 싱크대 공사, 차고 천정 마감과 붙박이장 부착...등) 2주, 페인트 공사 3일, 이층 카펫 

및 브라인드 교체 1일, 세탁기와 주택에 따른 각종 연장 구입, 시간당 이사 비용을 절감하기

위해 가구외에는 공사 상황을 하루 2번씩 확인하러 갈 때 마다 새 집으로 짐들을 옮기는 일... 

이런 일들로 집을 지어서 이사가는 만큼의 고충이 있었다. 태양은 본격적인 여름을 과시하듯 

이글거려 내 체력의 한계를 느꼈지만 다섯 아이들의 꿈을 위해 무사히 이사할 수 있었다. 

미국의 정착 2년이 체 못된 기간 동안 여러가지 시련도 있었지만 여러분들의 성원과 

염려 덕분으로 새로운 보금자리를 만들게 되어 이 소식으로 감사를 대신하고자 한다.  

 

내년 7월부터 한국도 미국의 무비자 시대가 열린다는 소식을 접하니 앞으로 미국과의 

거리가 더 가까워질 것으로 보이며, 미국행 여행 유입도 지금의 2~3배를 가늠하는 

것이 이곳 여행사측의 전망이다. 미국이 무비자를 협상한 것은 한편으로는 우리의 

정당한 사고를 인정한 것인 만큼 더 좋은 국민성을 세계에 보여야 한다고 생각해 본다. 

아무쪼록 무비자의 시점부터 세계 최고의 강대국, 미국을 직접 보고 체험함으로써 

그들을 바로 알고 배워서 우리의 선진국 도약에 초석이 되길 기원해 본다. 

이제 나는 다섯 아이들이 쾌적한 환경 속에서 건강하고 올바른 사고로 충실한 학업에 

        증진하여 꿈의 발판이 될 명문 대학 진학을 위해 나의 수고와 노력을 

                       아끼지 않을 것이다. (도미 1년 8개월째)

    *** 모하비 블방을 방문해 주셔서 감사 합니다. 행복한 하루 되세요!